报告｜上半年租金回报率跑赢理财收益率

  （刘敏/文）近年来，房地产市场整体调整背景下，租金和房价偏离程度持续缩小。

  麟评居住大数据研究院近日发布的报告显示，其监测的重点50城2025年上半年平均租金为32.47元/㎡/月，较2024年下降1.81%；平均房价为18700元/㎡，较2024年下降2.83%；平均租售比为1：576，较2024年继续提升。

  报告认为，房价跌幅大于租金跌幅，带动近两年租售比逐步靠近合理区间。但当前租售比水平仍偏离国际合理区间，租售比仍有进一步优化的空间。

  租金回报率跑赢理财收益率

  租金回报率方面，出现一定微升。根据报告，上半年重点50城租金回报率为2.08%，继续创新高，同比上升0.02个百分点。报告认为，上半年房价和租金均在调整阶段，房价下行预期大于租金下行预期，带动租金回报率上升，租房的收益预期相应提升在预期之内。

  值得一提的是，目前存款利率和理财利率均处于历史低位。从公开信息来看，8月份5年期银行存款利率为1.3%，10年国债利率1.78%。重点50城平均2.08%的年收益率，已经跑赢了常见理财收益率。

  报告认为，单纯从收益角度来看，尽管当前买房收租更具有回报优势，但投资需要考虑的因素众多。买房收租的投资门槛高于理财产品，回报周期较理财时间更长，当下房地产市场环境错综复杂，居民市场信心不足，买房出租存在一定的空置风险。

  从城市等级来看，上半年一线、二线和三四线城市租金回报率分别为1.85%、2.06%和2.58%，较2024年分别上升0.03、0.02和0.3个百分点。

  由于高能级城市房价高，租金短时间内难以覆盖购房成本。三四线城市房价低，租金与房价偏离度较小，因此回报率领先其他等级城市。

  此外，高租金回报率城市以弱二线及三四线城市居多。其中，乌鲁木齐、贵阳、桂林、哈尔滨、淄博、长沙6个城市租金回报率超3%。低租金回报率城市主要聚集在长三角、珠三角、海峡经济圈，如金华、东莞和厦门等城市，租金回报率低于1.5%。

  三个城市售租比小于30年

  租售比方面，上半年全国50大中城市售租比为48年，较2023年缩短了0.5年，当前售租比处于2019年以来最低水平。

  报告显示，高售租比的城市集中分布于东南沿海一带。其中，金华位居高售租比榜首，靠出租收回购房成本需要约70.7年。东莞售租比达68.6年，位居第二。厦门、深圳、宁波紧随其后，上半年售租比均在60年以上。

  乌鲁木齐、贵阳和桂林位居低售租比城市前三，均不到30年就可以通过出租收回购房成本。哈尔滨、淄博、长沙、威海、沈阳、大连等城市的售租比也处于国内较低水平，均在35年以内。

  报告认为，近年来房地产市场发生重大转折，房价持续探底，售租比年限明显缩短。尽管售租比年限持续缩短，但如果仅依靠租金获得收益，回报周期较长。

  此外，从房价和租售比的关系上看，呈现负相关性。报告显示，2024年房价开始呈现明显的下行趋势，与此同时租售比提升，2025上半年该趋势仍未扭转。

  报告指出，按照发达国家合理最低值3%来计算，假设租金相对稳定，按照当前重点50城房价房租水平，房价跌至12989元/㎡左右为底线，当前房价与理性房价差5711元/㎡，相差幅度30.5%。

  麟评居住大数据研究院表示，底线房价并不是代表未来房价要下降到该水平，房价受政策、收入、就业环境和供需关系等多重因素影响。而租售比反推的合理房价本质上是“居住功能优先、投资功能辅助”的市场，房价反映真实居住价值，租金反映居民实际支付能力，供需、政策、经济形成相互支撑的平衡态。这类市场既能满足居民的居住需求，也能为投资者提供稳定的资产配置选择，是房地产市场从“高速扩张”转向“高质量发展”的典型表现。国内楼市目前在深度调整之中，过渡到理性房价并不是一蹴而就，需要经济结构化变革。