地产退潮之后，中央空调市场的增量从哪里来?

中国的中央空调市场，最早是从冷水机组开始的。彼时，改革开放后的中国，大量的机场、车站、酒店、场馆等场所，都需要离心机、螺杆机、溴化锂等中央空调产品，开利、麦克维尔、江森自控约克、特灵等品牌纷纷进入中国市场并设立生产基地，开启了属于冷水机组的黄金时代。

后来，随着房地产市场的兴起，以大金进入中国市场推广多联机开始，国内的多联机市场成为中央空调市场增长的主要载体。在房地产市场高速发展时期，它凭借安装灵活、系统集成度高、适应中小型项目等特点，快速渗透住宅、办公、商业等市场，逐渐成为国内中央空调市场中规模最大的产品品类。在艾肯网发布的年度报告中，多联机产品的占有率连续几年超过50%，对不少暖通空调企业来说，多联机也一度与渠道覆盖、销售规模和市场地位紧密相连。

然而，随着房地产市场进入调整阶段，这一趋势又发生了变化。2025年，全国房地产开发投资同比下降17.2%，房屋新开工面积下降20.4%，住宅新开工面积下降19.8%。反应到中央空调产品端同样直接。艾肯网数据显示，2025年中国中央空调市场整体容量同比下滑17.1%，多联机同比下滑接近20%，是所有产品品类中跌幅最大的产品。

此消彼从之下，冷水机组的市场地位反而得以提升。最近几年，磁悬浮离心机、磁悬浮风冷螺杆、自然冷却风冷螺杆、高温离心机、高温螺杆机等产品，频繁出现在各大展会和暖通空调企业的新品发布会中。从这些产品名称就能看出冷水机组市场的变化方向：节能、高效、宽工况运行，以及针对细分场景的适配能力。

数据中心就是其中非常典型的市场。

随着算力基础设施建设推进，数据中心对于全年制冷、PUE、部分负荷效率以及自然冷却能力提出了更高要求。传统舒适性空调的产品逻辑，很难完全覆盖这类全天候运行的专业场景，具备高能效、宽工况运行能力的冷水机组因此获得了更多应用空间。

而新能源、高端制造、工业园区、医药、电子、食品冷链以及农林牧渔等领域，同样在不断扩大水机产品的应用边界。与住宅项目相比，这些市场对于设备的关注点更加集中于稳定运行、能源效率、工艺温控和全生命周期成本，这恰恰给冷水机组留下了足够大的技术发挥空间。

如果说过去房地产市场只是单一产品需求，那么如今更多的工业场景、数据中心等市场则是围绕场景提供系统解决方案。这也是近几年暖通空调企业密集布局水机产品的重要原因。

尽管如此，对于暖通空调企业来说，多联机依然是不能放弃的基本盘，尤其是在存量住宅、改善型住宅以及部分商业项目中仍然具有较强竞争力。但与此同时，企业也必须寻找房地产之外的新增长曲线。

于是，磁悬浮技术、高效机房、自然冷却、高温制冷、低温制冷、工业热回收等技术不断被推向市场。这其实也是中央空调行业进入存量时代之后的必然变化。过去企业更多围绕产品参数和设备销售展开竞争；如今谁能够真正理解客户的实际需求，并把产品、系统设计和后续运维结合起来，将成为企业开拓新市场的重要能力。可以说，中央空调市场正在从过去的“地产驱动”，走向更加多元的“产业驱动”。

市场并没有消失，只是，增长的方向变了。